6 апреля 2017 г.
Банный вопрос решен!
Вопрос, от ответа на который ряд депутатов уходил в течение года, наконец, нашел решение. ВОК «Бодрость» включена в план приватизации. Помещения, которые почти год ветшают без использования и приносят убытки бюджету, после необходимого ремонта, который предстоит сделать потенциальному покупателю, откроют двери для горожан. Каждый желающий сможет получить комплекс водно-оздоровительных услуг, − о чем так долго просят жители.
Пока велся поиск единственно правильного решения, из городского бюджета, как вода из прохудившихся труб ВОК «Бодрость», утекали денежки на его содержание. За год «накапало» ни много ни мало − 1 млн 300 тысяч рублей. Будет ли устранена «течь» в саянском бюджете, решали депутаты городской Думы 30 марта.
Прекратить потери из местной казны возможно двумя путями: сдать баню в аренду или продать. Последний вариант, считают в администрации города, более предпочтительный. Обоснованность предложения о реализации «Бодрости» подробно рассматривалась 23 марта на депутатских слушаниях.
− Комплекс был введен в эксплуатацию в 1988 году, − сообщила председатель Комитета по управлению имуществом Юлия Матвеенко. – Как показал анализ эффективности деятельности последних лет, ВОК ежегодно приносил убытки местному бюджету – цены на коммунальные расходы стремительно росли, а спрос на баню значительно уменьшился. В 2015 году расходы на содержание «Бодрости» достигли уровня в 4,5 млн рублей.
Это послужило основанием для закрытия бани 1 мая прошлого года. Тем не менее, муниципалитет продолжает содержать объект и нести коммунальные расходы, дабы здание не разрушилось окончательно. За это время желающих взять «Бодрость» в аренду не нашлось. И это объяснимо. Здание имеет высокий процент изношенности, эксплуатировать его в том виде, который есть сейчас, невозможно. Потребуются немалые финансовые вложения. Естественно, что предпринимателей, желающих вложить деньги в ремонт «чужого» объекта, найти вряд ли удастся. А посему администрация предложила депутатам включить в прогнозный план приватизации водно-оздоровительный комплекс «Бодрость».
− Продавать необходимо, − поддержал инициативу администрации депутат Рифгат Мубараков, − но хотелось бы подороже.
Как следует из расчетов независимого оценщика ООО «Техсервис» Александра Курьяновича, рыночная стоимость ВОК «Бодрость» составляет 6,5 млн рублей.
− При оценке любого объекта недвижимости специалисты могут применять три подхода – сравнительный, доходный и затратный, − пояснил Александр Михайлович. − В данном случае применим только последний. Доходный метод здесь неуместен, поскольку баня убыточна. Сравнивать же нужно похожие объекты, однако наша баня, с учетом физического износа, не имеет аналогов не только в области, но и во всей России. Если же сравнивать «Бодрость» с частной баней, например, той, что на ВСО, то наш комплекс значительно проигрывает в цене, поскольку хотя и превосходит частников по площади, но сильно уступает по техническому состоянию. Покупатели хорошую цену за ВОК не дадут, поскольку здание и все коммуникации давно отслужили свой срок. На сегодняшний день объект нуждается в капитальном ремонте сетей электро-, водо-, теплоснабжения, систем вентиляции, кровли и внутренних помещений.
Физический процент износа, по заключению специалиста, 52 процента. Кроме того, согласно принятой у оценщиков практике, добавляется еще по 20 процентов функционального и внешнего износа. В итоге получается 92 процента. При затратном методе, который применяется при оценке «Бодрости», износ является определяющим фактором. Соответственно, о высокой цене говорить не приходится. Потеря стоимости вызвана тем, что объект давно не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности, архитектурно-эстетического и конструктивного решения, благоустроенности, безопасности и комфортности. К тому же, при продаже бани будет наложено обременение. Это значит, что покупатель будет обязан в течение пяти лет сохранять назначение объекта. Одним словом, в водно-оздоровительном комплексе может быть только комплекс водно-оздоровительных и банно-прачечных услуг и ничего более.
Депутаты, не согласившись с ценой объекта недвижимости, предложили администрации провести оценку земельного участка, на котором находится ВОК и включить ее в общую стоимость. Однако, как пояснила Юлия Матвеенко, при приватизации недвижимости включить стоимость земельного участка невозможно. Дело в том, что в здании водно-оздоровительного комплекса есть самостоятельное нежилое помещение площадью 83,4 кв. метра, которое принадлежит ООО «Сафари плюс» с 2011 года. Таким образом, часть здания не принадлежит муниципалитету.
− В случае если нежилые помещения, расположенные в составе одного здания, принадлежат нескольким лицам на праве собственности, то раздел земельного участка под зданием невозможен, поскольку не может быть выделен в натуре, − сказала Юлия Александровна, − с собственниками таких помещений заключаются договоры аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Несмотря на доводы специалистов, депутат Евгений Красько настаивал на уменьшении процента износа и, как следствие, увеличении цены.
− Если это здание будет реализовываться не как банно-прачечный комбинат, а как помещение свободного назначения, тогда его стоимость будет увеличена, грубо говоря, раза в четыре, − сказал Александр Курьянович. – Что касается процента износа, то могу сказать, что здание 28 лет эксплуатировалось в условиях повышенной влажности, − одно только это обстоятельство увеличивает износ процентов на 30. Я уже 27 лет занимаюсь оценкой, мне хорошо знакомы все факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Однако продать баню можно только в качестве бани. Иного не позволит конструктив здания. Вряд ли кому-то придет в голову обустроить в бассейне гараж, а в парилках магазин. В то же время, облупившаяся плитка в бассейнах – это, что называется, только верхушка айсберга. Капитальный ремонт − это не только внешняя отделка. Потребуется вскрыть чашу бассейна, отремонтировать стены, полы, потолки, поменять плитку, кроме того, заменить окна, электропроводку, систему отопления, вентиляцию, всю сантехнику и даже крышу.
Для наглядности на заседании Думы Юлия Матвеенко представила депутатам снимки, сделанные в «Бодрости». На слайдах видны разрушения кирпичной кладки наружных стен и дымоходов. В чердачном помещении треснула плита перекрытия, и чтобы крыша не рухнула, соорудили подпорки. Системы канализации и водоснабжения пришли в негодность, трубы покрыты ржавчиной, отсутствует теплоизоляция. Что уж говорить о таких мелочах, как обломанные края облицовочной плитки в бассейне или повсеместно изъеденные грибком стены. Кроме того, разрушается защитный слой бетонных конструкций, что ведет к опасности замыкания в электропроводке.
Присутствовавший на заседании Думы заместитель мэра Михаил Щеглов напомнил, что в 2012 году депутаты, в стремлении «продать подороже» комплекс строений бывшего хлебозавода, настаивали на том, что оценка должна быть максимальной − 18 млн рублей. При этом были желающие приобрести его за 9 миллионов, но им было отказано. Аукцион по продаже этого объекта проводился 14 раз. В результате в настоящее время объект никто не берет даже за 4 миллиона, и ничего, кроме убытков, он городскому бюджету не приносит.
Похожие ситуации были и с приватизацией теплицы школы № 1, трансформаторной подстанции в микрорайоне Юбилейном – в обоих случаях хотели, как говорится, «как лучше, получилось − как всегда». При этом, в том же 2012 году, в условиях дефицитного бюджета, депутатами, многие из которых находятся в зале, было принято решение о покупке у «Саянскхимпласта» Дворца культуры «Юность» за 35 млн рублей.
− То же самое может быть здесь, − выразил беспокойство Михаил Николаевич, − нужно учитывать, что предлагаемая оценщиком цена является стартовой. Если она будет небольшой, это не говорит о том, что она окончательная. Наоборот, невысокая стоимость привлечет больше покупателей, а реальная рыночная цена сложится как раз во время торгов. Не стоит забывать, что за полгода работы в прошлом году убытки бюджета составили 2,6 млн рублей. В этом году, пока баня полностью не работает, будет около 1,3 млн убытков. Если удастся ее продать, то эти деньги в бюджете сохранятся.
Позицию администрации поддержал и депутат Иван Ерофеев. Он отметил, что увеличение стоимости оценки повлечет за собой увеличение срока реализации этого объекта, поскольку маловероятно, что найдутся желающие «купить подороже». Соответственно, все то время, что будет вестись продажа бани, муниципалитет будет продолжать ее содержать. А, как известно, если не находится покупателей по предложенной стоимости, цену будут снижать, так того требует законодательство. В итоге получится та же сумма, которую рекомендовал независимый оценщик, только за минусом расходов на содержание ВОК «Бодрость».
Депутат Анатолий Каманов так же высказался за приватизацию спорного объекта, он отметил, что «город не может запустить баню, вид у нее плачевный, ремонтировать ее не на что, но есть инвесторы, готовые вложить средства в ее восстановление, а потому не нужно препятствовать продаже бани, которая нужна людям». Анатолий Семенович обратил внимание коллег на то, что задания, которые депутаты выдают администрации по поводу бани, неконструктивны, что усилия администрации могут быть направлены по более перспективным направлениям, к примеру, на взаимодействие с областным правительством по финансовой поддержке муниципалитета.
Председатель думы Ранур Хайрутдинов зачитал поступившее от жителей обращение, в котором говорится, что баня городу очень нужна, и горожане просят открыть «Бодрость», после чего вопрос был поставлен на голосование.
Надо сказать, решение вопроса далось непросто. Сложилось противостояние. Депутаты, работники «Химпласта» − Андрей Куприн, Ольга Артемьева, Галина Сергеева, Евгений Красько, Андрей Середкин, Александр Додон проголосовали против, к заводчанам присоединились Василий Тележкин и Галина Чернова. Депутаты, которых можно условно объединить в группу «город», − Иван Ерофеев, Иннокентий Белых, Анатолий Каманов, Клавдия Константинова, Лев Новиков, Людмила Чайкова, Людмила Костюченко, Ранур Хайрутдинов голосовали «за». Равное число голосов – восемь против восьми. Решающим здесь стал голос Ранура Хайрутдинова, как председателя Думы. Таким образом, бессмысленному затягиванию ситуации с «Бодростью» положен конец, баня включена в план приватизации, а значит, обретет нового хозяина и будет приносить пользу городу и горожанам.
Комментарий мэра города Олега Боровского
− Этот вопрос мы обсуждаем в течение года, − пояснил ситуацию мэр города Олег Боровский. − Все жители хотят, чтобы баня заработала. Со слов оценщика мы поняли, что если бы это здание продавалось без обременения, то стоило бы оно гораздо дороже. Если мы хотим продать его как баню, то стоимость вот такая, и за другую цену никто его не возьмет. Нет оснований не доверять опытному оценщику. К тому же, 6 млн, которые мы можем получить от приватизации ВОКа, крайне необходимы городскому бюджету.
В условиях экономического кризиса, каждое предприятие стремится к оптимизации своих расходов. «Саянскхимпласт» провел кадастровую переоценку. В результате стоимость его объектов недвижимости уменьшилась в 70 раз. И теперь вместо 18 млн рублей, которые город получил от СХП в 2015 году, завод будет платить в местный бюджет, по предварительным данным, только 6 млн земельного налога.
Лишилась городская казна и 4 млн рублей сельхозналога от «Саянского бройлера». И тоже по причине уменьшения налоговой базы. Зияющую дыру в городском бюджете хотя бы частично может закрыть продажа ВОК «Бодрость».
Мы поставили высокую планку как по ремонтам, так и по проектам строительства на 2018 год, без проектов и возможности софинансирования денег нам никто не даст. Кроме того, остро стоит вопрос по зарплате техперсонала в учреждениях образования. Одни получают 8 тысяч рублей, другие − 12. Принято решение, что все будут получать 12. Для этого, конечно же, нужны деньги, и каждая копейка в казну города – это плюс. Продав это здание, мы имеем два плюса – поскольку, учитывая монолитность бассейна, печей, поменять профиль объекта практически невозможно, мы сохраняем назначение объекта, и осенью люди уже пойдут в баню. Второе – мы получим деньги.
газета «Саянские зори»
В рубрике: Новости